新発売なのに成約済みがチラホラどういうこと？
前から気になっていた分譲地。
いつになったらホームページで公開されるのだろう？と毎日チェック。
ようやく情報公開されたのに、なんで売れている区画があるん？
おまけのその区画、私が狙っていた区画なのに。
なーんて思って悔しい思いをしている方は、販売している事業者に問い合わせはしていない方ではないですか？
「ホームページに物件が載ったら連絡しよう」と思っていたりしていませんか？
ああいった一番初めに成約になりそうな人気区画の販売情報は、以前から事業者に問い合わせをしているお客様に提供することが多いのです。
だから、ホームページやチラシなどで物件を掲載する時には、すでに成約区画が存在するのです。
でも事業者に問い合わせると、定期的に連絡がきてウザい…。
みなさん感じることですよね。
でも、このように人気の物件を一番はじめに情報提供してもらえるメリットがある。
そして、重要なのは問い合わせる業者の見極めです。
ご自身の連絡先を提供して、事前の情報提供を望むのなら自ら売主となって販売する事業者に問い合わせるのも一つの手段です。
【土地探しの「とんち」を解決しました】
理想の土地には建築条件がついていて…。
気に入った土地はなかなか見つからないから、仕方なしに妥協に妥協を重ねて計画をすすめる。
人生で一番高額な買い物ですから、妥協は少ないほうがいいですよね！
土地の探し方をトメ先生がアドバイスしました。
分譲地の新発売タイミングは２回ある
分譲地には新発売となるタイミングが2回あります。
まずは土地での新発売。
建売住宅を取り扱う事業者であれば建築条件付きで土地を販売することが多いです。
分譲地の面積などによっては造成するのに開発許可という許認可が必要な場合、開発許可を取得しないと土地の販売が認められていません。
開発許可の取得は不要な土地であれば、売主事業者の好きなタイミングで販売開始できます。
開発許可が必要な分譲地では許可の取得後、不要な分譲地であれば売主のタイミングで1回目の新発売です。
2回目の新発売は土地付建物としての新発売。
土地付建物とは建売住宅のことです。
建売住宅の販売は建築基準法第6条に定める許可、いわゆる建築確認の取得が条件になっています。
建物の工事開始前であっても建築確認を取得すれば販売開始できます。
土地の新発売に続いて、建売住宅としての販売が2回目の新発売となります。
Unsplashの12photostoryが撮影した写真
営業には販売スタートの紳士協定がある
分譲地を販売する事業者では新しい分譲地の販売が決まると、併せて営業活動開始日が発信されます。
販売開始日というのは「この日になったらお客様に分譲地を紹介してもいいよ」という日です。
営業さんは契約に応じて会社から支給されるインセンティブ（歩合や報奨金）でお給料が決まります。
新発売の物件は成約してもらえる可能性が高いので、みんなが契約に向けて営業活動するのです。
営業活動の開始日をルールで決めておかないと不公平が生じてしまいます。
おまけに、開発許可や建築確認などの販売開始に必要な許可を取得する前に営業活動されてしまうと、宅建業法違反になってしまいます。
人気エリアの分譲地ですと販売開始日だけではなく、時間まで指定される事業者もあると思います。
営業さんにとってそれだけ重要な情報であって、不動産営業の世界というのはそれだけシビアな世界なのです。
販売開始日は既存のお客様にすすめる連絡デー
トメ先生の勤務先では、販売開始日の決定後の数日間は、これまでに問い合わせてくれたお客様に新発売の分譲地を紹介する期間を設けています。
「まだホームページやSUUMOにも掲載していない物件」に興味があるか声掛けするのです。
この活動も新発売の活動と同様に2回です。
建築条件付き売地としてお客様に紹介する。
人気エリアでキレイに造成された分譲地などは、建築条件付き売地の新発売のお知らせでポツリポツリと成約が出はじめます。
そして、建築確認を取得したら建売住宅としてお客様に紹介します。
同様に建売住宅として新発売のお知らせでポツリポツリと成約が出ることがあります。
これまでに問い合わせてくれたお客様へのお知らせがひと段落すると、ここでようやく自社のホームページやSUUMOなどに分譲地情報を掲載するのです。
もうお分かりですよね。
インターネット上に分譲地の情報が掲載された段階で、ポツリポツリと成約になった区画には「成約済」と表示されている。
これが、新発売なのにすでに売れてしまっている区画が存在する仕組みなのです。
いちばん条件のいい区画は条件付きで売れてしまう
ここまでの解説でわかることは南道路や角地、価格がいちばん安い区画がこの段階で売れてしまうことがあるということ。
売れ残ると値下げして販売するのが分譲地の常とう手段。
新発売直後では、価格がいちばん高い時に購入することになります。
その代わりにご自身がいちばんお気に入りの条件がいい区画を取得することができる。
価格の視点で見たら決してお得ではないけれど、陽あたりが良くて、自動車の駐車がラクラクで、敷地の形状もいい。
「こういう物件を待っていました！」という方が購入します。
メリットとデメリットをどのように考えるかがポイントになりそうです。
そしてもうひとつデメリット。
それは不動産業者に問い合わせることで、定期的に連絡がくるので煩わしく感じる人もいるということです。
これが煩わしいから、ホームページを毎日チェックして販売開始になったら問い合わせようとタイミングを図っている方もいることでしょう。
それでは最後に、不動産業者に問い合わせるコツを解説しておきます。
不動産業者のへの問い合わせのコツ
すべての方にあてはまるコツ
まず大原則として売主業者さんに問い合わせることです。
売主の事業者は自社で営業活動をしたあとに仲介業者に客付けを依頼することが多いため、仲介業者さんからの情報では、ピカピカの新発売情報と比べると少しだけ鮮度が落ちた情報になりがちです。
まずは希望のエリアで売主として分譲地を販売する事業者を調べて問い合わせておくのがいいでしょう。
【併せて読みたい】売主で分譲地を販売する事業者の調べ方を解説した記事です。よろしければどうぞ。
注文住宅を検討する方のコツ
注文住宅を検討する場合、建築する土地は必ずしも分譲地に限りませんよね。
売主さんが一般の方で、仲介物件として販売される土地に建築することも考えられます。
そのため、分譲地の最新情報が取得できるように売主業者さんへの問い合わせはもちろん、仲介の最新情報が取得できるように仲介業者さんへの問い合わせもしておくとよさそうです。
仲介業者さんに問い合わせるのに重要なのはココ。
問い合わせ済みの売主業者さんは仲介業者さんに伝えておくこと。
コレをしておかないと。
売主業者さんが分譲地を仲介市場に出した場合、仲介業者さんから情報が提供された場合、仲介手数料が発生する場合があります。
まぁ、複数の売主業者さんから連絡が来るのが煩わしいと感じる方は、仲介手数料の負担はあるけれど、仲介業者さんを一社に絞ってワンストップで対応するのもアイデアですけれどね。
そんな仲介を検討するお客様のニーズに合わせたこんなサービスもあるようです。
相性のいい担当者を選んで不動産を探せる【株式会社Terass Terass Offer｜不動産の購入を検討されている方の新規会員登録】
トメ先生の実体験
トメ先生も今から17年ほど前に仲介で土地を探して、勤務先で住宅を建築しました。
トメ先生は利便性がいい場所で、少しでいいので周りの人から「いい所に住んでるね」って言われたい。
っていうのが土地を選ぶうえで条件でした。
こういう条件を満たす物件は高くなります。
ご多分に漏れず、トメ先生の購入する土地も高額でした。
おかげさまで、こういう業界で仕事をしているので、勤務先の先輩だった方が独立して不動産屋さんをはじめたことで、すごく早い段階で物件を紹介してもらえました。
それにしても高い！
でも土地としての条件は満足できる条件。
こんな場所に、こんな条件で、この先しばらくは出ないであろう好物件。
土地の相場よりも高いけれど購入を決断しました。
これだけ高い土地なのに、並びの4区画も1ヶ月経たないうちに完売。
住宅ローンの支払いも高めですけれど、あれから17年。
こんな高い土地を買わなければ、もっといい生活を送れていたのに。
購入後にリーマンショックになり不動産の価格も安くなって大損ぶっこいたわ！
今振り返ってみても、この土地を購入したことに対して後悔は一度もしていないなぁと思いました。
予想した通り、その後我が家の周辺で物件が出ることもなかったので、あの時に決断していてよかったと思っています。
条件の良さと比例して不動産の価格は高くなります。
でも、ご家族にとってピッタリの条件なのであれば前に進むべきです。
未来がどうなるかわからないから、将来困ることになったらどうしよう。
トメ先生だって購入前にはいろいろ考えました。
でも、あそこで購入に踏み切れていなければ今も後悔していたかもしれません。
「行動せずに後悔するのなら、行動して後悔したい」ってあるじゃないですか。
少なくとも、トメ先生は後悔していませんからね。
今日も朝から天気がいいのでバルコニーでアイスコーヒーを飲んできました。
みなさんのマイホーム探しも素敵なマイホーム探しになるといいですね。