遠方購入で仲介手数料を支払う方が増えている
住宅を購入するエリアについて、
今のお住まいとは離れた所で検討する可能性がある方は、
物件の問合せでご近所の不動産業者さんに問い合わせる前にやっておいたほうがいいことがあるのをご存知ですか？
それは、購入する可能性のあるエリアで売主として不動産を販売している事業者を調べておくこと。
トメ先生は、
勤務先でご契約いただいたお客様の契約書類をチェックする仕事をしています。
今日もいました…。
売主が販売している物件を、
仲介業者さんで契約しているので仲介手数料を支払っているお客様…。
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値大きな会社は値引きを受けやすい傾向です。
しかし、大きすぎる会社だとそうとも言えず…値引きやサービスを受けるのにちょうどいい会社の規模があるのです。
こういったお客様が、ここ半年くらい非常に多くなっています。
新築住宅の仲介手数料は諸費用の中でも高額。
3,000万円の物件の仲介手数料なんていったら、
100万円を超える諸費用になりますからね。
この諸費用を支払うことなくマイホームが購入できたら100万円を他の使い道に回せます。
購入を検討していた家電や家具をワングレード上げられるかもしれません。
仲介手数料も住宅ローンに組み込む予定だったならば、
借入額を100万円抑えることで月々の返済額には2,640円の違いがあります。
仲介手数料を支払わない取引をするなら、売主から直接購入する必要があります。
だから、販売している物件の売主にたどりつくことが重要。
そこで今日は売主を探す前に…
できることなら物件探しをはじめる前に検討しておくといいことをお伝えします。
以前にお伝えしたものと併せて理解できれば、
100万円を超える諸費用となる仲介手数料を支払うことなくマイホーム購入ができるかもしれません。
はじめから遠方で購入を想定しているわけではない
よく考えてみると、
はじめから遠方で購入を考えている方ばかりではないと思うのです。
はじめから遠方でのマイホーム購入を検討するような方であれば、
インターネット上にはこれだけたくさんの情報があるのですから、
仲介手数料の支払いを回避するため自分で売主業者を探します。
遠方でのマイホーム購入で仲介手数料の負担をしなければならなくなる方は、
不動産業者さんとの商談の過程で、
想定していなかったエリアにある新築住宅を購入することになった方かもしれません。
あくまでも私の想像ですが、考えたのはこんなながれ。
多くの方が生活の糧となるお給料で生活するわけです。
生活するためにはお給料が必要で、お給料をもらうために勤務先が必要です。
マイホーム購入後も働かなければなりません。
となると、勤務先への通勤時間などがエリア選定の要素になってきますよね。
そして、そろそろマイホームを検討しようということになり、
どの辺りが検討エリアになるのか調べてみるわけです。
調べた結果、理想の通勤時間のエリアでは予算がオーバーする。
通勤時間を今より延長すれば手が届かないこともないけれど…ということで、
ご夫婦で相談して通勤時間延長の許容範囲を設けるわけです。
不動産の条件の許容範囲を広げると性質上、
現在のお住まいから放射状に検討エリアが広がります。
例えば東京都内や東京都内への通勤1時間以内のようなエリアであれば、
検討エリアは神奈川県、千葉県、埼玉県などに広がるわけです。
検討エリアがこのように広がると、
人類の生命誕生は大海原が起源だったせいか、
不思議なことに神奈川県や千葉県などの海あり県を選択しがちです。
海なし県の埼玉県あたりは都落ちの気分になってしまうのかもしれません。
そして、神奈川県内や千葉県内で勤務先まで許容範囲の通勤時間のエリアを絞り込みます。
そのなかから町の名前やエリアの呼び名で耳ざわりのいいエリアが希望エリアとなります。
このようなながれで、希望エリアを少し妥協して不動産屋さんに問合せすることになりました。
不動産屋さんに行ってみると更なる妥協が…
絞り込んだエリアの不動産業者さんを訪問して物件紹介をお願いするのですが…。
昨今の世の中の影響をまともに受けた不動産業界、先日公示された地価も上昇傾向。
エリアを絞り込んでみたのに、
マイホーム購入にかかるお金の現実を知ることになったのです。
な…なんと、エリアを絞り込んでみたのに、
それでも予算オーバーとなってしまう。
妥協したうえに、さらに妥協を重ねる必要が出てくる。
こうなると、なんとかして購入できる新築住宅はないものか…。
いやまてよ…もしかしたら、
もう我が家ではマイホームなんて持てないのではないか…。
そんな不安がのしかかってくるわけです。
不動産業者の営業さんのアドバイスをもらった結果、
さらに放射状の検討エリアを広くとれば購入できそうな新築住宅がありそうだということになる。
もう、神奈川とか千葉なんて言ってられない、
埼玉と群馬の県境あたりにさらなる妥協が必要。
このあたりでも新幹線通勤すれば1時間くらいで都内に出られるしと自分に言い聞かせます。
きっと、こういうお客様がトメ先生の勤務先の物件を、
仲介業者さんにフォローしてもらって購入にいたるのだと思います。
我が家は妥協が必要になるのでしょうか？
このような妥協に妥協を重ねて、
当初考えていなかった遠方のマイホームを購入する。
我が家は妥協が必要な家族なのかご自身で判断する方法を提案しましょう。
妥協が必要となる要因は、やはりお金です。
住宅ローンの月々の支払い額が判断基準となるのではないかと考えます。
そこで、超簡単住宅ローンの支払い額で購入希望エリアを絞り込もう大作戦を提案します。
作戦内容は簡単「（住宅ローンの借入額となりそうな金額÷1,000,000円）×2,640円」を計算するだけ。
この計算で求められるのが変動金利0.6％で35年の住宅ローンを組んだ場合の当初5年間の月々返済額です。
この計算式の35,000,000円のところを変えていけばいいわけです。
4,000万円の物件なら40,000,000円にすればオッケー。
もし、諸費用も住宅ローンに組み込むならば、
物件価格に諸費用分を加算すれば求められます。
こういった前準備ができていれば、
エリア選定が不動産業者さん主導ではなくご自身の判断で対応できます。
エリアを変えると、価格も変わる。
その都度、この計算をするのはめんどくさいという方は、
価格が100万円変わるごとに2,640円を調整すれば同じ結果が得られます。
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住宅ローンの借入額が100万円変わると月々の返済額が2,640円変わることを知っておくと便利です。
なんで2,640円？についてまとめた解説がこちら。
こんなことがあってはいけないけれど
不動産業者さんは売主が販売している建売住宅に、
購入希望のお客様を見つけて契約すれば、
売主と買主の双方から仲介手数料が受領できます。
売主の側に不動産業者さんがいて、
買主の側には別の不動産業者さんがいて契約となった場合の仲介手数料は、
自分の担当したお客様からしか受領できない。
どちらの取引にうまみがあるか…。
そうです、不動産業者さんは1社のみで、
売主からも買主からも仲介手数料を受領できる契約のほうが魅力的です。
このような売主と買主の双方から仲介手数料を受領することを、
不動産業界では「両手」といいます。
かたや、どちらか一方からのみ仲介手数料を受領する取引は「片手」とよばれます。
多くの営業さんは「両手」の取引をしようと目をギラギラさせているのです。
ひとつ悪い例を解説します。
とある町にある不動産業者さんである
「ウゴケーズ不動産」が自社で所有する土地に新築住宅を建てて、
建売住宅として販売することを考えています。
でも、この「ウゴケーズ不動産」は社長が一人で営んでいる会社のため、販売にまで手が回りません。
そこで、最近近くにオープンした不動産屋さんの「バリバリ不動産」は、
若い営業さんが5人もいて勢いがあるというので、
「ウゴケーズ不動産」は「バリバリ不動産」に、
自社で所有している建売住宅の客付けを依頼しました。
「バリバリ不動産」にとっては契約すれば売主からの仲介手数料が受領できるということで、
元気のいい若い営業さん5人衆が自分の顧客ファイルから、
興味を持ってくれそうな方にアプローチをかける営業活動をはじめました。
不動産業界には宅地建物取引業法という、
業界のルールが法律で取り決められています。
この法律には売主から販売依頼を受けた物件は、
決められた期日以内に全国の不動産屋さんがアクセスできるデータベースに登録しなければならない決まりがあります。
法律違反をするとたいへんなことになるので、
「バリバリ不動産」はルール通り「ウゴケーズ不動産」から依頼されている建売住宅をデータベースに登録しました。
営業活動を頑張っているのですが、
数日経っても目ぼしいお客様にアプローチできない「バリバリ不動産」。
そんな矢先に、データベースにアクセスして物件情報を知っという不動作業者、
「うらせてホーム」から連絡を受けます。
「うらせてホーム」が対応中のお客様に、
「ウゴケーズ不動産」の新築住宅が立地も予算もピッタリだというのです。
そこで「うらせてホーム」の営業さんが「バリバリ不動産」に、
この新築住宅をお客様に紹介させてくれないか？という連絡をしてきました。
通常はここで「バリバリ不動産」の営業さんも、
「客付けよろしくお願いします。」ということで、
「うらせてホーム」に物件情報を提供するのですが…。
ここで、仲介手数料の「両手」への欲が出てきてしまう不動産業者さんもないとはいえないのです。
「バリバリ不動産」でお客様をつければ両手の取引きができるのけれど、
「うらせてホーム」がお客様をつけることになると、
「ウゴケーズ不動産」からの仲介手数料は「バリバリ不動産」が受領できますが、
本来、購入者から受領できる予定だった仲介手数料は「うらせてホーム」が受領。
欲が出た「バリバリ不動産」の営業さんは「うらせてホーム」からの問合せに、
“今、商談中のお客様がいる”とか
”売主さんから販売を一時中止してほしいと言われてて”
などとウソをついて物件を紹介しない。
不動産業界では、こういうことがなくはないようです。
まわりくどい表現なのではっきり言うと、こういうことが存在するのです。
このようなケースが遠方で住宅購入することとどのような関係が
不動産屋さんを訪れる前に、
自ら検討エリアを妥協したお客様が「バリバリ不動産」を訪問する。
話をしてみたら、さらなる検討エリアの妥協が必要になった。
ここまではよくある話です。
でも、もしかしたら神奈川や千葉のエリアでも購入が検討できそうな物件があったかもしれないのです。
しかしその物件が「片手」取引であり、
埼玉と群馬の県境の物件だったら[両手」だとしたら。
営業さんは上手に埼玉と群馬の県境の物件にあてはめてくるのかもしれません。
神奈川や千葉の物件を紹介はします。
でも「土地が狭くないですか？」とか
「通勤はいいけれど小学校が遠いからお子様かわいそうではないですか？」
などとマイナス面の確認ばかり。
「そうですよね」とマイナス面の質問に肯定すると。
「では、こちらの（神奈川や千葉の）物件はナシですね。」となって埼玉と群馬の県境の話が出てくる。
（埼玉と群馬の県境が悪いエリアだということではないので勘違いしないでくださいね。）
たしかに今、建売住宅の売れ行きは思わしくないです。
おまけに、世の中人手不足です。
建売の販売事業者も営業が不足しています。
だからでしょうか、
実際に埼玉と群馬の県境で建売住宅を販売しているビルダーあたりは、
自社でも販売をすすめながら、
先ほど出てきたデータベースに自ら物件を登録して仲介業者さんに
「お客様つけてください」とお願いしている状況です。
仲介業者さんは「両手」の取引にこだわりますからね。
だから、神奈川のハイカラなベイタウンにある不動産業者さんが、
埼玉と群馬の県境の新築住宅にお客様をつける。
というようなことが起きたのかもしれません。
検討エリアのを広げざるをえない現状と向かい合う
しかし、神奈川のハイカラなベイタウンの不動産業者さんではなく、
直接売主業者に問い合わせていれば仲介手数料はかからなかったわけです。
売主として建売住宅を販売している事業者が直接の販売をイヤがっているわけでもなく。
むしろ売主として仲介手数料を支払わなければならなくなる仲介より、
仲介手数料を支払い必要のない直接取引がウェルカムなのです。
だから検討エリアを絞り込むときには、
我が家の現状をシビアに考察して向かい合ったほうがいいと思います。
例えば…。
都心部の勤務先から通勤時間40分以内の場所を希望しているけれど、
「予算」や「立地」などの条件を叶えるには、
通勤時間を1時間まで延ばさなければならない。
そういう時に「この条件が実現するなら、通勤1時間は妥協できるか？」ということをご自身に問いかける。
そして「うん、1時間なら妥協できる」という答えにたどり着くなら、
通勤時間1時間圏の物件情報にも目を通しておくべきです。
他にもこんな例え…。
今は中古住宅を検討しているのだけれど、
同じような価格でも、
もし通勤時間を30分延ばせれば敷地があと20坪大きくなったうえに新築住宅が購入圏内に入る。
このような場合に新築住宅も検討対象になるかもしれない。
こういう場合は、検討対象となる中古住宅と、
エリア等は「現段階では」検討範囲ではないけれど、
想定している予算の範囲の新築住宅のことも軽く知っておくべきです。
なぜなら「通勤時間を延ばせば購入可能」とか
「このエリアなら同じ予算で新築住宅が」という提案は、
不動産屋さんの営業さんが提案するであろう内容だからです。
【あわせて読みたい！】
以前に建売住宅で売主にたどりつく方法について解説しています。
仲介手数料がかからない住宅購入をご希望の方はこちらもどうぞ。
また、住宅は購入物件の価格だけではなく、
登記費用や引越費用、
火災保険に地震保険、
事務手数料に収入印紙、
家具に家電にカーテンに、
固定資産税や不動産取得税、
そして駐車スペースが足らなければ月極の駐車場代などの諸費用がかかります。
住宅ローンには、こういった諸費用も組み込んで借入れるのか、
諸費用の一部は現金で？それとも全部現金で？ということも考える必要がありますよね。
そして、現在から引越しが終わるあたりの短期間だけではなく、
マイホームでは数十年暮らすわけです。
その間のことも少しは考えないと…。
たとえば自動車、新車の初回は3年ですが、2年に一度は車検があり、
自動車がご自宅に複数あれば毎年どなたかが車検を受けることになります。
おまけにいつまでも同じ車に乗っているわけにもいかないですし。
お子様の学費も検討しないと。
特に卒業して進学がある年には出費が大きくなります。
お子様が複数いらしゃっれば、どこかで進学が重なる場合もあります。
あまり細かいところまで気にするとキリがないのですが、
条件はシビアに検討しておいたほうがいいのです。
考えることがいろいろありすぎて難しい！混乱する！
おっしゃるとおり。
しかし、人生で一番高額な買い物となるマイホームを担当営業さん一人の主導で決めるのもいかがなものでしょう。
家計が病気にならないように先回りを
病気になると病院に行きますね。
かかりつけの病院にいっても症状が改善されない場合や大きな病気の可能性がある場合。
セカンドオピニオンで複数の病院で診療を受けることがあると思います。
お金よりも、マイホームよりも大切な健康を維持するために、
第三者的な立場で複数の医師の見解を参考にする。
住宅購入も同じように考えられます。
物価の高騰が顕著で、私たちのお給料が増えにくい現代。
人生で一番高額な買い物となるマイホーム購入にも、
セカンドオピニオン的な見解が必要だと考えています。
ご家族の見解はご家族を守ることが第一。
営業さんはご家族にふさわしいマイホームを購入していただくことが第一。
そこに第三者的なアドバイザーに冷静な立場からアドバイスがもらえたら。
ご家族にも、営業さんとも違う、
これまで意識しなかった考え方にたどり着けるかもしれません。
たとえばファイナンシャルプランナー。
家計のお金のことを中心に、
いくらくらいのマイホームを購入すれば「想定している生活」に近づけるのかとか。
私たちの中では少し背伸びした物件を検討しているけれど、
この物件を購入した場合「今後の生活」をどんな感じになるか。
家計の管理を中心にアドバイスがもらえます。
一歩踏み出すべき時でも、
ご家族は家庭を守るために安パイを選択します。
一歩踏み出すべきではない時も、
営業さんは背中を押そうとします。
こういう時に、どっぷり当事者ではない冷静な第三者の見解は参考になると思います。
トメ先生の勤務先でも住宅購入した方のうち、
2割くらいのお客様が提携しているファイナンシャルプランナーのアドバイスを希望します。
家計のムダを見直したり、
厚くなりすぎた保険の特約を見直すなどをはじめ、
ご家族にあった貯えプランなどを提案してくれるそうです。
中には、住宅ローンの月々の返済額はこれまでの家賃と変わらないけれど、
家計のムダを見直したことによって、
相対的にはマイホームを購入した後のほうが出費を抑えられているご家族もいらっしゃるそうです。
ご負担でなければ、複数のファイナンシャルプランナー相談を受ける。
そう、ファイナンシャルプランナーのセカンドオピニオンを活用するのです。
相談が無料ならセカンドオピニオンも使いやすいですし。
あっちにもこっちにも問合わせ…めんどくさい
親切にいろいろ説明してもらっているけれど、
できることなら窓口となる不動産業者さんはひとつがいい。
連絡先ひとつのワンストップサービスのほうがラク。
こういう方もいらっしゃると思います。私もこのタイプです。
でも、窓口をひとつにするのはいいけれど、
その不動産業者さんが売主となる物件を持っていない仲介業者さんだったら…。
仲介手数料の負担が決定…。
というわけでもなさそうです。
探してみるとけっこうありますよね「仲介手数料負担なし」の仲介業者さん。
こういった不動産業者さんでしたら購入者からの仲介手数料をあてにしていないわけですから、
検討エリアの提案なども無理強いしないと思います。
売主業者さんからの仲介手数料だけで結構です。という良心的な不動産業者さんを窓口にしてみてはいかがでしょうか。
検討中の新築一戸建が仲介手数料無料に！ 購入申込前に一度ご確認ください
売主様から手数料が頂ける場合買主様の仲介手数料無料になります。
ワンストップで窓口をひとつにするのもよし、
ご自身で複数の売主業者さんに問い合わせるのもよし。
「必要となるお金」を重視するスタイル。
複雑な不動産取引で「効率」を重視するスタイル。
ご家族の数だけ住宅購入のスタイルがあります。
ウチの住宅購入は本当に大変だったわ…。
住宅探しの時、こんなことあったね…。
人生の一大イベントがご家族にとってステキな思い出になりますように。