年間販売が数十棟から数百棟規模のビルダーがおススメ
建売住宅をお得に買いたいのなら、大きすぎない事業者、それでいて小さすぎない規模の事業者がおススメです。
なぜなら、昨年から建売住宅は売れていないから。
建売を販売している事業者は、このままでは在庫をかかえることになります。
在庫が多くなると、SUUMOやホームページに掲載する物件はいつも同じ物件なので、購入する側のお客様も目新しさを感じなくなります。
そうなる前に、次の分譲地を準備したい。
そのためには在庫になるまえに処分してしまいたい。
そういう、在庫候補がたくさんあるのが今なのです。
購入側の希望が通りやすいのも、こういう時期だと思いませんか？
だから、お得に建売住宅を購入したいのなら、あまり広くないエリアで、数十棟から数百棟の販売規模で事業を展開している事業者がおススメなのです。
【こちらもおススメ】
最近の建売住宅はほとんど仲介物件。
売主さんから直接購入できれば仲介手数料がかかりません。
売主さんを調べる方法を解説しています。
【建売住宅を探している方は知っておきたい】
建売住宅を購入するとなると建物が気になりますよね。
でも、建物から情報を見はじめるのはおススメしません。
まずは土地、土地が気に入らなければ建物がいくらステキでも購入には至らないのが建売住宅です。
春は値引きのチャンスかも
テレビCMをながすような大きすぎる規模の事業者ではなく、規模は大きすぎない大きな事業者。
なぜこのような微妙な規模の事業者が狙いめなのかというと、大きすぎず…小さすぎず…な事業者は少々ムリができるからです。
建売住宅に必要なのは分譲地となる土地です。
これを仕入れなければ建売住宅はつくれません。
しかし、その土地が仕入れをしてももいい土地なのか条件が合わなければなりません。
仕入れる価格はもちろん、場所などのロケーションや、土地の上に建物が建っている場合の解体工事の費用などの条件を考慮して判断するわけです。
不動産には100点満点の物件は存在しません。
これは不動産業者にとっても、一般のお客様にとっても同じです。
仮に65点の物件があったとします。
こういう場合に、お金を投入することにムリできない規模の会社では仕入れるのをあきらめざるを得ません。
しかし、お金の投入に多少のムリができてしまう規模の会社では「あちらのライバル会社に買われてしまうくらいなら」と、65点の物件を購入して分譲地をつくることがあります。
今日のポイントはこのくらいの規模の事業者を狙うことです。
このくらいのゴリ押しができてしまう会社がおススメです。
悪循環によって在庫が増えるのです
あっちの会社に買われてしまうくらいなら、ムリしてでもわが社で買ってしまえ！
このように、理想の価格より高く購入するとします。
ムリした分は販売価格に反映されます。
さらに解体工事が必要になったり、造成工事が大がかりになったり、すべて販売価格に反映されます。
このような分譲地では、販売価格がエリアの相場と比べて高くなったりすることもあるでしょう。
そして、販売価格が発表になった時点で営業さんからは「そんな価格じゃ売れないでしょ…どんな価格設定してんのよ」とため息が漏れることになります。
このような悪循環で、大きすぎない大きな会社は在庫を増やします。
在庫を増やすくらいなら売り切ってしまったほうがいい
明らかに高い販売価格で売り出すことで、結局お客様からは値引きのリクエストが出ます。
お客様からの値引きのリクエストを受けるか…拒否するか…の判断が必要となります。
しかし、受けるか…拒否するかのチキンレースをしていると、せっかくのチャンスを逃すことになります。
【これだけおさえておけば大丈夫】
値引きやサービスをしてもらうためには、リクエストする側にも心構えがひつようです。
だって、値引きがとおったら契約するんですよ！
この解説に納得できれば値引きが受けられるかもしれません。
このように販売しにくい要素がある物件は、せっかく訪れた販売のチャンスを逃してしまうと、次のチャンスが訪れるのはしばらく先のことということがよくあります。
次のチャンスが訪れるまでの間にも在庫として経費がかかって、利益をくいつぶしてしまいます。
おまけに、ホームページやSUUMOには、いつまでたっても同じ物件が掲載されているので、お客様にとっても目新しさはなくなってしまう。
SUUMOなんて物件を掲載するだけでお金がかかるわけですから、掲載すればするだけ経費がかかるわけです。
チキンレースによって、販売のチャンスを逃してしまうと企業にとっていいことはひとつもありません。
マイナスを覚悟の言い値販売
在庫を増やすといいことがないから、早く物件を入れ替えなければならない…。
だから、大きすぎない大きな分譲事業者はマイナスを覚悟の販売で、物件の入れ替えを重視する戦略をとる。
これが大きすぎない大きな分譲業者…いわゆる中堅ビルダーの販売トレンドといえるかもしれません。
利益なんて出なくていいから、とにかく販売を重ねて分譲地を売り切ることが重要。
そして、次の分譲地を仕入れること。
こうすることで、ホームページやSUUMOには目新しい物件が掲載されるようになります。
おまけに、長期在庫で1年も2年も経費を重ねるような商品がなくなります。
もしかしたら、駆け引きなしの「言い値販売」に近い取引きも期待できるかもしれません。
全国展開しているビルダーはチキンレースに強い
購入側にはうれしい「言い値販売」が期待できるのは大きすぎない大きな会社だと解説しました。
会社の規模が大きければムリをすることができるというのなら、全国展開しているような会社だとどうなのでしょう。
全国展開している大きな会社の代表といえば飯田グループホールディングスやケイアイスター不動産。
こういった事業者は、規模が全国ですから年間数千から数万の建売住宅を販売します。
大きすぎない大きな会社が年間数十棟から数百棟の販売するのに比べて、大きすぎる会社は数千棟から数万棟を販売するスケールメリットがあるのが特徴です。
このくらいの規模になってくると、薄利多売でも事業が成り立つ力を持っています。
ということは、我慢する力があるので「言い値販売」のようにお客様に忖度しなくてもいいのです。
だから、値引きやサービスが思ったほどうけられないことがあるようです。
大きすぎる会社となると値引きのチキンレースにも強いのです。
だからこそ、狙いたいのは大きすぎない大きな規模の地方のビルダーです。
きっとみなさんがマイホームの購入を検討しているエリアにも、建売住宅を分譲しているビルダーがあるはずです。
でも、小規模のビルダーではないですよ。
小規模すぎるビルダーでは物件の入れ替えを重視するような販売はしませんからね。
チキンレースになるような分譲地の仕入れからは手を引いて、大きすぎない大きな会社に譲ると思うのです。
なんといっても狙うのは、中堅ビルダーです。
中堅ビルダーってどんなビルダー
中堅ビルダーというのは、いくつかの都道府県で事業を展開しているビルダーです。理想は3つくらいの都道府県に展開しているビルダーがいいです。
複数の都道府県に事業所があるということは、宅地建物取引業の免許番号も「国土交通大臣」で表記されるから、免許番号を確認するのがポイントになるかもしれませんね。
中堅ビルダーの決算時期を調べて勝負に挑むべし
仕入れで多少の無理ができる大きすぎない大きな会社は、在庫を処分して新しい分譲地を準備したい。
一年中、分譲地を回転させたいということですから、一年中、値引きとサービスを受けるチャンスともいえます。
それでも、決算や中間決算の節目はさらに恩恵を受けやすい時期といえるかもしれません。
トメ先生が以前にも解説していますが、建売住宅の値引きのチャンスは決算月ではないですからね。
決算の前月ですよ。
さっそく、気になるビルダーの決算月を調べて準備を進めてみてはいかがでしょうか。
最後にもうひとつコツをお伝えします。
頑張ってくれるステキな営業さんには感情移入してしまいガチですが、ドライにお付き合いすることもポイントです。
完成した建売住宅なら契約後、引き渡しまでの期間は長くても1ヶ月半から2ヶ月です。
営業さんとは一生おつきあいするわけではない、そのくらい割り切りが必要ということです。
割り切ってすることは何か？
そうです「ズバリ、●●●●万円なら契約します」と言い値で契約を目指すのです。
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