路線価が１．５％上昇？だからなんなん？見る必要なし！
7月4日の新聞で路線価が発表された記事があちこちに掲載されていました。
だからなんなん？
全国の路線価が1.5％のプラスだそうです。
はぁ…それで？
住宅購入を検討しているみなさんの中には…
不動産を購入するのだから路線価の情報も把握しておこうって方もいると思いますが
見る必要なしっ！
もし、みなさんがぶっとい資産を持っていて、
円の価値に1円の変化があっただけで資産が数百万円変わる…ってのなら、
路線価見ておいたほうがいいです…たぶん。
でも、トメ先生をはじめとした一般庶民といわれるカテゴリにいるみなさんは気にしなくて結構。
では購入を検討しているエリアの不動産相場を知りたい時にはどうすればいいのか？
それなら次の3つの方法を知っておけば充分です。
その1 SUUMOやHOME’Sで販売中の物件でエリアの平均価格を出してみる
その2 国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」の取引データで調べる
その3 指定流通機構のレインズの成約事例で調べる
いちばん簡単なのはSUUMOやHOME’Sから平均価格を調べること。
国交省やレインズのデータは地方のデータが少なめですが「ははぁ～ん」といいたくなるようなデータを見ることができるのでおすすめです。
ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓで平均価格を調べてみる
これが一番簡単な方法です。
住宅購入を検討しているエリアを絞って検索して表示される物件価格の価格から平均を出す。
やることはコレだけ。
物件価格が土地の大きさで上下するでしょうから、単価を出しておくほうが比較しやすいですよ。
単価は「1坪あたり」でもいいですし「1㎡あたり」でも構いません。
販売価格÷面積（坪）＝1坪あたりの単価
販売価格÷面積（㎡）＝1㎡あたりの単価
余談ですが…
この方法でエリアの土地価格の平均を把握して、
エリアで販売している建売住宅の販売価格を平均も算出してみる。
すると、こういう引き算ができるようになります。
建売住宅の平均価格－土地の平均価格＝建売住宅の建物価格
いまいちはっきりしない建売住宅の建物と土地の価格構成の目安がわかります。
あくまでも目安です…、ホントはチョッと違うんですけれどね。
【ご存じでしたか？】
建売住宅には土地がいくら…建物がいくら…という内訳がありません！
土地と建物で売っているからそれぞれ価格がありそうだけれど
土地と建物がセットでひとつの商品なのです。
でも、契約書には土地の価格と建物の価格が記載されている…
いまいちわかりにくい価格の構成について解説した記事です。
建売住宅は土地と建物がセットでひとつの商品なので土地がいくら、建物がいくらという概念があてはまらないのです。
国土交通省の不動産取引価格情報検索の取引データ
Googleで「国交省 不動産 成約事例」などと検索すると上位に表示される、
「不動産取引価格情報検索」というサイトをクリックしましょう。
このサイトは国土交通省が管理する不動産取引の成約事例が検索できるシステムです。
登録されているのは、取引後にまじめに成約報告に協力している方のデータのみですので、
すべての不動産取引が登録されているわけではありません。
しかし、使ってみるとかなりの情報が出てきます。
希望のエリアの取引事例データを表示するまでのながれを解説します。
こちらがトップページです。
左側の入力フォームに検索条件を入れてデータを絞り込みます。
まずは取引の時期を選択。
取引時期が3ヶ月ごとに選択可能になっています。
特に指定がなければ最新の3ヶ月を選択すればいいでしょう。
事例が少ないようならさかのぼるなどして探してみましょう。
つづいて物件種別。
「土地」の情報だと農地や森林まが含まれてしまうので「宅地」を選択しましょう。
なお「土地と建物」を選択すれば建売住宅や中古住宅のデータを調べることができます。
最後に抽出するエリアを選択します。
「市町村」と「地区」は入力しなくてもデータを抽出可能ですが、エリアの不動産相場を知るならできるだけ狭い範囲に絞り込みたいところです。
ここまで入力できたら、検索ボタンをクリックします。
そしてこんな感じにデータが抽出されます。
この表なら1㎡あたりの単価も算出されているので便利ですね。
1㎡あたりの単価ではなく1坪あたりの単価にしたい場合には以下の計算で求められます。
1㎡あたりの単価÷0.3025＝1坪あたりの単価
これらのデータからエリアの平均価格を知ることができます。
指定流通機構レインズの成約事例データ
ではつづいて指定流通機構のレインズデータ。
指定流通機構というのは不動産屋さんが開業する時に加盟するシステムのことです。
本来、不動産屋さんだけがアクセスできるデータベースだったのですが、成約事例については一般の方も確認することができるようになっています。
トメ先生も今知りました。ビックリしています。
引き続き、売りたい物件のデータベースは不動産屋さんオンリーのようですが、時代とともに閉鎖的な不動産業界もオープンになりはじめているようです。
それでは検索方法を説明します。
Googleで「レインズ 成約事例」と検索すると上位に表示される、
「REINS Market Information」というサイトをクリックしてみましょう。
トップページはこんな感じです。
今のところマンションの成約事例と戸建の成約事例のみ検索できるようになっているようです。
トップページの条件入力フォームに情報が知りたいエリアを選択して検索するだけ。
国交省のデータベースに比べて検索方法がシンプルです。
検索ボタンをクリックすると、注意事項が表示されます。
検索される情報を取引の参考にする場合はご注意を…とのこと。
まぁ、情報を提供しますが、あまり鵜呑みにはなさらぬように…ということです。
OKボタンをクリックしましょう。
すると検索結果が現れます。
画面の上部には直近1年の取引情報グラフが表示されます。
グラフの右側の入力フォームは、取引事例の詳細を絞り込んで検索する際に使います。
画面の下部には取引事例の詳細が表示されます。
こちらは単価が表示されていないので、ご自身で計算する必要があります。
マイホーム購入に路線価の情報はいらない
先日発表された路線価。
1年に2回発表される公示価格。
そして、ここまでみなさんと見てきた取引価格。
いろんな取引価格の指標がありますが、マイホーム購入の参考になるのは間違いなく取引価格です。
だって実際に取引きされている価格なのですからリアルな数値です。
路線価や公示価格なんて指標は、
生まれながらの大地主の家計に生まれた人や、
先祖代々お大尽の家の方が気にする指標です。
トメ先生なんて、
闇営業のスナックもどきの小料理屋を営む家で生まれた一般庶民中の一般庶民ですから、
路線価や公示価格なんて関係ない世界で生きています。
路線価が1.5％上昇したからといって、
トメ先生の自宅の土地の価値が1.5％上昇したかというと、そんなこともなく…
ないどころか、路線価を調べることができるサイトで過去7年の路線価を調べてみましたが
平成29年…59,000円/㎡
平成30年…59,000円/㎡
令和元年…59,000円/㎡
令和2年…59,000円/㎡
令和3年…59,000円/㎡
令和4年…59,000円/㎡
令和5年…59,000円/㎡
びた一文上がりません。
代わりにコロナ禍とかあっても下がることもありません。
ちなみにこちらが路線価図が確認できるサイトのトップページ。
指のアイコンのページに移動すると過去の路線価が調べられます。
路線価の変動が影響するのは駅前の一等地とか国内有数の繁華街の土地です。
あとは国内の情報はなんでもかんでも大都市が中心だということ…。
トメ先生たち、地方に暮らす一般庶民が参考にすべき指標は実際の取引価格が一番です。
高い買い物なんだから情報の取捨選択を
最後は不動産の情報についてのトメ先生の持論を伝えてお開きにしたいと思います。
ココから先は、あまり役立つ情報はありませんから、
時間がもったいない方はココで終了がおすすめです。
日常、私たちが目にしたり耳にしたりする情報は山ほどありますよね。
情報を発信する様々なメディア。
テレビに新聞にインターネットにSNS…。
こういうメディアは見られてナンボですから、
「YOU！価格が上がっちゃうかもよ！」
「YOU！金利が上がっちゃうかもよ！」
「YOU！来年の今頃は今と同じようにはいかないかもよ！」
なんて不安をあおる傾向じゃないですか？
夕方のテレビのニュースで18時過ぎからの特集とかで、
「欠陥住宅特集」とか
「こんな時代に家を買ってしまって人生破綻」とかって特集はあるけれど、
「マイホーム買って家族みんなが幸せです」とか
「私の家には不具合がまったく起こりません」って特集は組まれませんよね。
他人の不幸は蜜の味なんです…。
マイホームを購入してうまくいっていない情報は多くの方が興味を持つけれど、
マイホームを購入して幸せなご家族の話は興味を持つ人が少ないのです。
1年で販売される数万…数十万件の住宅。
その中で「欠陥住宅」で困っている人とか、
家を購入したことで「人生が破綻」してしまった人。
いなくはないと思うんです。
いなくはないと思うのですが、
割合でいったら1％にも届かないくらい低い割合なんじゃないかな…と個人的には思います。
「欠陥住宅」とか「人生破綻」とかは、たしかに困ります。
マイホーム購入したら誰もが欠陥住宅に悩まされ、住宅ローンを組むと誰もが人生破綻する。
そんなふうに思っている人もいますよ…きっと。
メディアが取り上げるのはネガティブ要素がテーマだから、
そちら側の情報ばかりが刷り込まれてしまうと思うのです。
でも仕方ない、メディアはこういう話題を取り上げないと視聴してもらえないから。
数字にばかりこだわり、ものごとの全体像を見失うことを誤謬（ごびゅう）っていうそうです。
こないだNHKの「映像の世紀バタフライエフェクト」でやってました。
今日取り上げてみた不動産価格の調べ方。
メディアの中には路線価が1.5％上がってマイホームへの影響は？
なんて取り上げるところもあるかもしれません。
でも路線価が発表されると知識人と言われる方たちが毎回言ってます。
毎回「〇〇％上がった」とか、「不動産価格が回復傾向」って言ってるような気がします。
それでも、私達一般庶民が購入を検討するマイホームの価格に路線価はほとんど影響ありません。
マイホームの購入を検討する時には星の数ほどの情報に触れると思います。
情報過多の現代、情報の取捨選択をしないと情報の海に沈没してしまいます。
メディアが取り上げるマイナス情報ばかりに敏感にならず、
みなさんが、ブレない住宅探しができることを心よりお祈り申し上げます。
情報がいっぱいで頭が混乱しそうな不動産購入。
情報の取捨選択をトメ先生に相談してみませんか？
実はトメ先生…ココナラで不動産購入の相談を募集しているのです。リンクはコチラからどうぞ！
マイホーム・不動産の購入相談にのります 今、迷っていることを一緒に整理しましょう
リンクが面倒な方はコメント欄でも相談を受け付けますよ☺